Financiamento imobiliário: saiba como funciona e como obter em 2025

Os brasileiros consideram a casa própria um sinal de segurança, riqueza e independência financeira. Uma pesquisa realizada pelo Instituto Datafolha, a pedido da startup QuintoAndar, mostrou que 87% das 3.186 pessoas entrevistadas desejam ter uma casa própria. O financiamento imobiliário pode ajudar a tornar esse sonho realidade.

Comprar um imóvel não é fácil, pois exige muita paciência ao lidar com toda a burocracia, além de compreender todos os aspectos técnicos dos imóveis. Por ser uma grande escolha durante sua vida, é um momento que deve ser feito com enorme cautela.

Sabendo disso, escrevemos este artigo para te auxiliar nessa importante decisão, demonstrando como funciona o financiamento imobiliário e como é possível conseguir um. Boa leitura!

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um modelo de empréstimo concedido para a compra da casa ou apartamento próprio, seja ele novo ou usado. Além disso, ele também pode ser solicitado para a construção de imóveis residenciais e comerciais, shoppings, galpões, entre outros.

As pessoas que precisam comprar algum imóvel, mas não têm todo o dinheiro disponível, podem conseguir esse recurso a partir de um financiamento imobiliário pagando juros ao banco pelo empréstimo. Os juros costumam costumar variar de banco para banco e os prazos são altos, podendo chegar a mais de 30 anos para quitação da dívida.

Você pode solicitar empréstimos que cobrem até 90% do valor necessário para comprar o imóvel, vai depender do montante que você possui. Por exemplo, se você deseja comprar um apartamento de R$ 300 mil, é possível dar uma entrada de R$ 30 mil e pegar R$ 270 mil emprestados. Esse valor deverá ser pago ao longo de muitos anos, em parcelas cobradas mensalmente.

Como solicitar um financiamento imobiliário?

Para obter um financiamento imobiliário, você deve ter 18 anos ou mais, ter uma renda sólida que permita o pagamento das parcelas e estar com CPF regularizado. Se seu CPF estiver bloqueado ou com alguma pendência, será necessário regularizá-lo para então solicitar o financiamento.

Você poderá consultar a situação do seu CPF em órgãos como o SPC e Serasa. Lá você encontrará todas informações sobre possíveis pendências que precisam ser resolvidas.

Taxa de Juros Elevada e Bolsa Barata Pode Ser Favorável na Compra de Imóveis

Além disso, você deverá comprovar sua renda para garantir que conseguirá pagar as parcelas do financiamento. Os documentos para comprovação podem ser holerites, carteira de trabalho ou a declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Após solicitar o financiamento, em quanto tempo ocorre a liberação do financiamento imobiliário?

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) informa que o prazo médio para liberação do financiamento é de 40 dias.

No Brasil, 70% de todos os financiamentos são feitos pela Caixa Econômica Federal. O banco geralmente pede 10 dias para processar o empréstimo, mas em alguns casos pode levar até 3 meses. Se tudo estiver em dia com seus documentos, você não terá grandes problemas com a demora da liberação do recurso.

O CPF irregular, FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e a declaração de Imposto de Renda são os principais documentos que podem atrasar a liberação. É importante observar e enviar corretamente todos os arquivos.

Quais são os documentos necessários para solicitar um financiamento imobiliário?

Abaixo, separamos os principais documentos exigidos para todos que estão envolvidos no financiamento, seja o comprador ou o vendedor.

Comprador

• Documento de identificação com foto. Exemplo: RG e CNH;
• CPF, caso não esteja presente no documento de identificação;
• Comprovante de endereço atualizado
• Comprovante de estado civil (Certidão de nascimento ou de Casamento);
• Três últimos meses de holerites;
• Declaração de Imposto de renda (IRPF);
• Extrato do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para quem é assalariado;
• Quem é microempreendedor ou empresário deverá apresentar os extratos bancários dos 3 últimos meses.

Vendedor

• Documentos pessoais, como CNH ou RG contendo o CPF;
• Comprovante de estado civil;
• Comprovante de residência;
• Matrícula do imóvel que está sendo comprado atualizada;
• Cópia do IPTU do ano atual;
• Certidão Negativa do Imóvel (CND);

Quais são os passos envolvidos em um financiamento imobiliário?

De forma geral, toda pessoa interessada em obter um financiamento passará pelas seguintes etapas até a compra do imóvel:

1. Procura pelo imóvel ideal

O primeiro passo é determinar qual o imóvel você está interessado em comprar. Para isso, são necessários alguns dias de busca e negociação. Após isso, é possível ter uma ideia do valor que você precisará solicitar ao banco. 

2. Análise pelo banco

Esse é o segundo passo para a compra do imóvel. A pessoa interessada busca um banco para avaliar a possibilidade da obtenção do crédito conforme o imóvel que ela quer comprar. O banco verifica o perfil e a renda dos interessados para determinar se os solicitantes terão condições de pagá-lo. A análise demora cerca de 7 dias

3. Análise do imóvel

Após isso, a instituição financeira enviará um engenheiro para verificar a qualidade do imóvel escolhido pelo cliente e certificar-se de que está dentro dos padrões de qualidade. Eles também verificam se o preço do imóvel corresponde ao preço de mercado, para evitar abusos de cobrança. O cliente paga por essa inspeção.

4. Contrato

Em seguida, o banco faz a análise de todas as documentações jurídicas e se tudo estiver certo, ocorre a elaboração do contrato.

5. Transferência de titularidade

Por fim, será necessário fazer o registro e posteriormente a transferência de titularidade do imóvel para o comprador em um cartório. Nessa etapa, existem alguns custos envolvidos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Após isso, será necessário apresentar o registro ao banco, que irá liberar o valor para o pagamento do imóvel.

Os custos envolvidos no financiamento imobiliário

Além disso, é importante se atentar aos custos que vão além do próprio financiamento, que são:

• Vistoria do imóvel pelo engenheiro do banco (o valor médio é de R$ 3.000);
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Taxas de registro no cartório;
• Alguns outros encargos, como o Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos no Imóvel (DFI). 

Os tipos de financiamento imobiliário

No Brasil, existem dois tipos de financiamento imobiliário, eles são:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro Habitacional é o mais antigo do Brasil, criado em 1964. Foi o ano em que foi instituída a correção monetária no país, que possibilitou financiamento de longo prazo no mercado imobiliário. Os recursos do SFH são provenientes da poupança dos trabalhadores e do FGTS. Suas características são:

• O imóvel deve ser avaliado em até R$ 1,5 milhão;
• A taxa de juros deve ser de no máximo 12% + TR;
• O valor máximo que pode ser coberto pelo crédito é de 80% do valor total do imóvel;
• As parcelas mensais podem comprometer no máximo 30% da renda do contratante do empréstimo;
• O prazo para pagamento é de até 35 anos;
• O imóvel deve ser registrado no cartório;

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário foi criado em 1997 para complementar o SFH, flexibilizando algumas regras. Suas características são:

• Utiliza recursos de investidores institucionais nacionais e estrangeiros;
• O imóvel deve custar mais que R$ 1,5 milhão;
• O valor máximo que pode ser coberto pelo crédito é de 90% do valor total do imóvel;
• Não a limitação de quanto da renda pode ser comprometida pela parcela do empréstimo;
• Taxa de juros é variável;
• O prazo para pagamento é de até 35 anos;

Financiamento com a construtora

Para quem não consegue um empréstimo bancário, existe ainda a possibilidade de realizar o financiamento com a construtora do imóvel. Os prazos neste caso costumam ser mais curtos, e as parcelas mais altas, cabe você avaliar a opção.

Normalmente, quando o comprador do imóvel paga em torno de 30% a 40% do valor do imóvel, ele recebe as chaves e já pode morar em seu imóvel. O restante deve ser acordado com a financiadora.

Como é feito o cálculo das parcelas a serem pagas?

Em geral, são utilizados dois métodos distintos para calcular o valor da amortização a serem quitadas pelo cliente, isso irá variar de financiamento para financiamento. Veja cada um deles.

Sistema de amortização SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um sistema de financiamento que estabelece um valor fixo a ser amortizado mensalmente, por exemplo, um empréstimo de R$ 300 mil, pago em 200 meses, teria uma amortização constante de R$ 1500 por mês. O restante do pagamento vai para juros, e os juros estão sempre vinculados ao valor total devido. Os sistemas SAC geralmente começam com pagamentos mais altos, mas à medida que o saldo do empréstimo diminui, a parcela mensal também diminui.

Tabela Price

A Tabela Price reduz o valor devido com cada pagamento, de modo que os juros a serem pagos são decrescentes. Na versão original da Tabela Price, os pagamentos seriam fixos em valor, porém com a inflação brasileira, o sistema mudou e os pagamentos podem ter o valor reajustado. A maior parte da parcela é composta de juros e, com o passar do tempo, o valor destinado pago em juros vai diminuindo, mesmo que a parcela continue constante. 

Os principais termos comumente utilizados no financiamento imobiliário

Ao solicitar um financiamento, você poderá ficar com dúvida sobre o que é amortização, saldo devedor, entre outros. Confira do que se trata cada um:

Amortização: processo de redução da dívida conforme o pagamento de valores periodicamente, por meio de prestações. A amortização corresponde ao pagamento do empréstimo, dado pela soma das parcelas acrescidas a uma taxa de juros combinada.

Correção monetária: é um ajuste financeiro feito periodicamente para compensar os impactos da inflação ao longo do tempo, visto que o prazo do financiamento são longos

Entrada: corresponde a um adiantamento do valor do imóvel que é paga pelo comprador. O banco financia a maior parte da compra do móvel, mas o comprador também deve fornecer um adiantamento, chamado de “entrada”.

Financiamento: valor que é solicitado ao banco sob a forma de empréstimo. É dado pela diferença entre a entrada e o valor do imóvel.

Garantia: no caso do financiamento imobiliário, o próprio imóvel serve de garantia para as operações. Dessa forma, caso o comprador não consiga pagar, o concessor do empréstimo possui direito sobre ele.

Saldo devedor: é o valor que o contrato indica que você ainda deve. O saldo devedor diminui conforme o pagamento das amortizações, até chegar a zero.

O que ocorre se você atrasar ou não pagar as parcelas do financiamento imobiliário?

Quem pega crédito precisa se planejar antecipadamente, mas mesmo assim, às vezes as contas acabam apertando e não é possível pagar a parcela do financiamento. 

De acordo com a lei, se não houver pagamento de três parcelas consecutivas do empréstimo imobiliário, o banco pode tomar o imóvel. Para saber mais sobre atraso do financiamento imobiliário, acesse nosso guia. 

Posso migrar meu financiamento imobiliário para outro banco?

Sim. Esse processo é chamado de Portabilidade de Crédito Imobiliário, instituída pela pelo Banco Central do Brasil em 2006. Se você contratou um financiamento imobiliário e depois de um tempo percebeu que um outro banco oferecia condições melhores, poderá economizar uma grana fazendo a portabilidade de seu financiamento imobiliário. Para saber mais sobre a portabilidade de financiamento imobiliário acesse nosso guia.

Pontos que você deve se atentar ao solicitar um financiamento

Sem sombra de dúvidas, o principal ponto que você precisa ter atenção é sua capacidade de pagar o financiamento no longo prazo e qual a taxa de juros.

Normalmente, os bancos utilizam uma taxa de juros fixa + índice de atualização, por exemplo, a TR (como é o caso da Caixa Econômica). Desse modo, é importante analisar a taxa de juros de cada banco, visto que elas variam de acordo com a instituição financeira.

Simulador de financiamento imobiliário

Atualmente é possível fazer simulações de financiamentos de maneira online sem antes ter que solicitar ao banco. Dentre os simuladores, recomendamos o do Valor Investe, pois ele apresenta várias opções de financiamento. Para realizar sua simulação, clique aqui.

Vantagens e desvantagens

Financiar um imóvel é considerado por muitos uma dívida que possui justificativa para ser feita, pois comprar um imóvel exige um grande investimento e gastar boa parte de seu patrimônio de uma única vez pode não ser um bom negócio. No entanto, se as parcelas forem muito altas para a pessoa que os paga, ela pode perder sua propriedade para o banco.

O processo de financiamento acaba diminuindo o risco de problemas com o imóvel, já que o banco irá analisar a documentação do imóvel e do vendedor, e obter um seguro para cobrir danos ou caso o vendedor não cumpra o contrato.

Dentre as desvantagens estão a taxa de juros, pois no longo prazo você irá acabar pagando o equivalente a duas vezes o valor do imóvel ou até mais, a depender da taxa de juros. 

Financiamento imobiliário vale a pena?

A resposta vai variar de pessoa para pessoa. Algumas pessoas irão dizer que vale a pena, pois comprometer parte da renda todos os meses para ter um imóvel próprio é essencial. Outros irão preferir juntar todo o dinheiro de uma vez, para então realizar o sonho da casa própria.

Você deverá decidir se pretende comprometer uma parte de sua renda durante longos anos para realizar esse sonho. A resposta dependerá unicamente de você.