Você sabia que investindo menos que R$100 é possível adquirir uma parte de um imóvel? Graças aos fundos imobiliários, você pode obter uma grana extra sem se preocupar com o inquilino, nem com IPTU e nem com a reforma do imóvel.
Neste texto, iremos te mostrar algumas vantagens de investir em um imóvel a partir de um fundo imobiliário e não diretamente como os brasileiros estão acostumados, investimento este que envolve dores de cabeça com tributos, construções, reformas, escolha de inquilinos, entre outras situações que fazem muitas pessoas perderem o sono.
O que é um Fundo Imobiliário?
Os Fundos de Investimentos Imobiliários, também chamados pela sigla FIIs, são compostos por um conjunto de investidores que investem seu dinheiro em busca de obter retornos investindo em ativos que são relacionados ao setor imobiliário. Quando você investe diretamente em um fundo imobiliário que vai a mercado, você está injetando recursos que serão usados para a construção ou aquisição de imóveis que serão, posteriormente locados ou arrendados para terceiros. Essa transação irá gerar ganhos a quem investiu no fundo imobiliário, seja por meio da valorização da cota ou com rendimentos distribuídos aos participantes. Esses ganhos serão melhor explicados à frente.
Os fundos imobiliários são encontrados na Bolsa de Valores e se caracterizam por serem um investimento de renda variável, ou seja, você estará sujeito às valorizações ou desvalorizações do seu dinheiro a depender do desempenho do fundo, por isso é importante procurar se informar sobre os ativos que o fundo possui e quais são suas projeções para o futuro, investindo de maneira consciente. Por trás de cada fundo existem gestores que administram esses ativos imobiliários. São eles que serão responsáveis por definir qual será a melhor maneira de utilizar o dinheiro dos cotistas.
Caso você ainda não tenha investido em nessa classe de ativo, você pode estar se perguntando: como é possível comprar uma parte de um imóvel com tão pouco? Isso ocorre porque o patrimônio total do fundo é dividido por cotas, então ao comprar cotas de um fundo você estará comprando pequenas “partes” desse patrimônio.
Para ficar mais claro, vamos a um exemplo: suponha que um fundo possui diversos imóveis que geram rendimentos de R$10 milhões todo os meses de aluguel. Vamos imaginar que este fundo seja avaliado a 100 milhões de reais e decida vender cada cota por R$100. Portanto, o fundo terá: 100 milhões ÷ 100 = 1 milhão de cotas que serão disponibilizadas à venda para os investidores que tiverem interesse. Além disso, cada cota irá distribuir R$10 para cada investidor se dividirmos os rendimentos pelo total de cotas (10 milhões ÷ 1 milhão). Sendo assim, com um investimento de R$1.000 seria possível obter um retorno de R$100 todo mês só com rendimentos.
O exemplo é apenas fictício e depende inteiramente do cenário econômico. Com a Selic em 13,65% ao ano, é comum encontrarmos fundos imobiliários rendimento aproximado a depender do risco e do valor da cota. É importante considerar que a cota de cada fundo varia de acordo com a oferta e demanda no mercado. No exemplo acima fixamos o valor da cota a R$100, mas poderíamos encontrar essa cota sendo negociada a um valor superior ou inferior a R$100, dependendo do desempenho dos gestores e da economia.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
É possível encontrar um grande quantidade de fundos no mercado, mas eles costumam se enquadrar em duas modalidades:
Fundos de Tijolo
São fundos focados em investir nos imóveis físicos. De forma geral, o rendimento desses fundos será baseado em aluguéis e contam com imóveis nos seguintes segmentos:
- Galpões de estocagem;
- Shoppings Centers;
- Escolas;
- Hospitais
- Hotéis;
- Faculdades.
Fundos de Papel
Neste tipo de fundo o investimento é feito de maneira indireta, isto é, ao invés de comprar os imóveis físicos, ele investe em ativos que possuem relação direta com o setor. O lucro do fundo que é repassado aos seus cotistas advém dos rendimentos pagos por esses títulos. Os fundos de papel costumam investir em:
- Letra de Crédito Imobiliário (LCI);
- Letras Hipotecárias (LH);
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
- Cotas de outros fundos imobiliários;
Como os FII’s funcionam?
Cada fundo, assim que é negociado na bolsa de valores passa a ter um código de negociação — ou ticker. Esse código contém quatro letras maiúsculas e são terminam com o número 11, como, por exemplo: HGLG11.
Cada fundo irá possuir uma gestora que contará com uma equipe especializada para administrar o fundo, fazendo sua gestão e cuidando das questões burocráticas. Todo o dinheiro ficará a disposição dessa equipe e ela será a responsável por definir quais os ativos imobiliários que irão compor a carteira do fundo.
Assim que esses ativos trazem rendimentos ao fundo, eles são repassados de maneira igualitária para cada investidor de acordo com a quantidade de cotas que ele possui. Se estes ativos trouxerem prejuízos, este também será repassado ao investidor pela desvalorização da cota no mercado.
Rentabilidade dos fundos imobiliários
Existem duas maneiras de remuneração com fundos imobiliários: por meio da distribuição dos rendimentos e pela valorização das cotas. Vamos a cada uma:
- Valorização das cotas
Cada cota do fundo está sujeita a uma valorização ou desvalorização que é causada pelo desempenho do fundo. Com isso, dependendo do preço que você pagar na cota, quando você decidir se desfazer do investimento por motivos pessoais, você provavelmente venderá por um valor diferente da compra, seja ele um valor inferior ou superior ao que foi pago.
- Distribuição de rendimentos
O FIIs possuem uma regulamentação que estabelece que os rendimentos do fundo devem, obrigatoriamente, serem distribuídos a cada seis meses. Uma grande parte dos fundos faz essa distribuição mensalmente, porém isto varia de fundo para fundo. Além disso, os fundos são obrigados a distribuir pelos menos 95% dos rendimentos líquidos advindos da receita com os ativos do fundo para o cotista. Essa quantia é depositada na conta da corretora pela qual você investiu no fundo imobiliário.
Tributação dos Fundos Imobiliários
Esta parte costuma gerar dúvidas nos investidores de FIIs pelo fato de uma parte dos rendimentos serem tributados e a outra não. Vamos a cada uma delas.
Ganhos com rendimentos
Conforme dito acima, todos os fundos pagam um rendimento aos investidores, seja ele mensal, trimestral ou semestral. Estes ganhos estarão isentos desde que:
- O investidor tenha menos que 10% das cotas do fundo;
- O fundo tiver pelo menos 50 cotistas;
- E as cotas do fundo forem negociadas somente na bolsa de valores.
Ganhos com valorização da cota
O ganho que é obtido pela compra e venda por um valor superior da cota está sujeito a tributação. Neste caso, irá incorrer uma alíquota de 20% sobre o lucro com a venda.
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Quais são os riscos dos Fundos Imobiliários
Vamos listar 4 riscos que a maioria dos fundos imobiliários oferecem para quem investe neles.
Risco de mercado
O primeiro risco é aquele relacionado ao mercado. Como os fundos imobiliários são cotados na bolsa, eles estão sujeitos a variação do preço de acordo com a oferta e demanda do mercado. Por isso, é importante se atentar a esse fator, pois caso haja uma grande desvalorização da cota, isto acabará resultando em prejuízos.
Risco de inadimplência
Pode acorrer do locatário do imóvel pertencente ao fundo não conseguir honrar com os compromissos do aluguel e com isso prejudicar os rendimentos do fundo. Neste caso, você poderá ficar sem seus rendimentos, o que afeta diretamente o seu retorno.
Risco de vacância
Existe a possibilidade do fundo não conseguir locatários para seus imóveis, prejudicando seu retorno. Este é um problema comum em cenários de crise econômica que fazem com que a ocupação dos imóveis reduzam, reduzindo a receita temporariamente.
Risco de liquidez
Este risco está associado à liquidez na hora de comprar e vender o ativo. Com o crescimento da demanda pelos fundos imobiliários, este é um problema menos comum nos dias atuais, mas ainda é possível encontrar alguns fundos que ofereçam alguma falta de liquidez para o investidor.
Conclusão
Agora que você está por dentro das principais características do investimento em fundos imobiliários, fica a questão: o que é melhor? Investir em imóveis indiretamente a partir de fundos ou investir diretamente? A resposta irá variar de pessoa para pessoa, mas podemos dar alguma luz para você encontrar qual opção é melhor para você.
Se você é uma pessoa que:
- Têm paciência para lidar com inquilinos;
- Possui uma grande quantia disponível para investir;
- Está disposto a lidar com a burocracia;
Então, é possível que investir em um imóvel físico é a melhor escolha para você.
Se você é uma pessoa que:
- Não está disposta a lidar com inquilinos e nem com a burocracia do imóvel;
- Possui pouco dinheiro para investir;
- Quer se expor ao mercado imobiliário indiretamente;
Então, os investimentos em fundos imobiliários podem ser uma boa escolha para você.
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Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.
